Toimivan maatilan osto - ratkaisun hetket..

[Veikko]

Tervehdys kaikille tasapuolisesti!

Olemme vaimoni kanssa ostamassa täysin pystyssä ja toiminnassa olevaa maatilaa.

Maatilan konekanta on hyvä, karja hyvä ja laadukkaasti hoidettu (30 lehmää), navetta uudehko ja nykyaikainen parsinavetaksi (9v), asuinrakennus hyvä (6v, 210 neliötä), omaa peltoa noin 30 ha, vuokralla 11ha. Tilalta löytyy luonnollisesti myös muita rakennuksia, konehalli ja autotalli jne. Tila sijaitsee lapissa, metsä-alaa tilan mukana tulee n. 180ha. Konekannan arvo n. 100k€, metsän 110k€. Tila myydään irtaimistoineen kaikkineen.

Muutamia kysymyksiä: (Vastatkaa heittämällä, emme tilanostoa toki tällä foorumilla ratkaise, henkistä tukea täältä haemme )

Ensimmäinen kysymys: Paljonko tuosta mielestänne kannattaa maksaa?

Toinen: Kuinka suuresta velkasummasta tuolla kompinaatiolla selviää? Loppuuko tilan kehittyminen tyystin, velkasummaa maksettaessa ja korkojen kanssa kipuillessa? Liikevaihto tilalla on n. 150k€, kate viitisenkymmentä prosenttia. Korkotukilainan osuus summasta 80%, pari ensimmäistä vuotta korkotukilainassa on lyhennysvapaita.

Kolmas: Kannattaako maatalous tulevaisuudessa? Onko suuri riski satsata suurta summaa tilanostoon?

Neljäs: Mitä muuta te haluaisitte minulle kertoa?



Minulla on paljon kokemusta maataloudesta. Ammattitaitoa ja ammattiapuakin tilan arkipäiväiseen pyöritykseen löytyy tarvittaessa ystäväpiiristä riittävästi. Tällä hetkellä olemme vaimoni kanssa palkkatöissä, tulemme toimeen hyvin. Maatalous kiinnostaa kaikkine haasteineen, ja palkkatyöt jäisivät tänne Karjalaan.

Olemmeko tulleet hulluiksi?

[Jussi T.]

Tervehdys kaikille tasapuolisesti!

Olemme vaimoni kanssa ostamassa täysin pystyssä ja toiminnassa olevaa maatilaa.

Maatilan konekanta on hyvä, karja hyvä ja laadukkaasti hoidettu (30 lehmää), navetta uudehko ja nykyaikainen parsinavetaksi (9v), asuinrakennus hyvä (6v, 210 neliötä), omaa peltoa noin 30 ha, vuokralla 11ha. Tilalta löytyy luonnollisesti myös muita rakennuksia, konehalli ja autotalli jne. Tila sijaitsee lapissa, metsä-alaa tilan mukana tulee n. 180ha. Konekannan arvo n. 100k€, metsän 110k€. Tila myydään irtaimistoineen kaikkineen.

Muutamia kysymyksiä: (Vastatkaa heittämällä, emme tilanostoa toki tällä foorumilla ratkaise, henkistä tukea täältä haemme )

Ensimmäinen kysymys: Paljonko tuosta mielestänne kannattaa maksaa?

Tämä riippuu todella paljon metsän arvosta, vaikea sanoa muuten. Liikevaihdosta suoraan johtaen (edellyttäen, että lv pysyy samana eivätkä kustannukset nouse) on 250-280k€ aika lailla maksimi. Tällä oletuksella lyhennykset tilan ostosta pysyisivät alle tai tasan 12%:ssa lv:stä. Koska kustannukset nousevat, tuet laskevat ja 15 vuoden aikana on investoitava muuhunkin, olisi hinnasta tingittävä tai etsittävä vaihtoehtoja. Niitähän on useita. Jos esim kalustosta joutuu maksamaan tuon 100k€, kannattaa ehkä ulkoistaa osa kalliin kaluston vaativista sesonkitöistä. 41 ha:n tilalla sadan tonnin kalusto on rajusti ylimitoitettu.

Toinen: Kuinka suuresta velkasummasta tuolla kompinaatiolla selviää? Loppuuko tilan kehittyminen tyystin, velkasummaa maksettaessa ja korkojen kanssa kipuillessa? Liikevaihto tilalla on n. 150k€, kate viitisenkymmentä prosenttia. Korkotukilainan osuus summasta 80%, pari ensimmäistä vuotta korkotukilainassa on lyhennysvapaita.

Taisi tulla jo vastattua tuohon. Mitä enemmän voitte satsata omaa rahaa, sen korkeammalle voitte hinnan nostaa. Asunnon arviointi on vaikeaa, mutta maatilan tuotollahan se on tarkoitus kai maksaa?? 50% katteeseen ette lainoituksen jälkeen tuossa pääse, muutenkin tuo katearvio arveluttaa varsinkin noin isolla konepääomalla.

Kolmas: Kannattaako maatalous tulevaisuudessa? Onko suuri riski satsata suurta summaa tilanostoon?

Se riippuu siitä, onko sinulla visiota tulevaisuudesta. 30 lehmän karjoja on todella vähän jäljellä silloin, kun tuo ostos on maksettu. Jokin erikoistuminen tai laajentaminen (jos potentiaalia ympäristössä) lienevät käytetyimmät strategiat. Maataloudella on takuuvarmasti tulevaisuutta, erityisesti kotieläintaloudella. EU:n sisällä kotieläintuotanto keskittynee jatkossa itään ja pohjoiseen, siis tänne

Neljäs: Mitä muuta te haluaisitte minulle kertoa?



Minulla on paljon kokemusta maataloudesta. Ammattitaitoa ja ammattiapuakin tilan arkipäiväiseen pyöritykseen löytyy tarvittaessa ystäväpiiristä riittävästi. Tällä hetkellä olemme vaimoni kanssa palkkatöissä, tulemme toimeen hyvin. Maatalous kiinnostaa kaikkine haasteineen, ja palkkatyöt jäisivät tänne Karjalaan.

Olemmeko tulleet hulluiksi?

Kyllä, tavallaan. Olette sairastuneet maatalouteen Tervetuloa porukkaan!!

[nautafarmari]

Halpa kai tuo on, jos 250-280 k€ lähtee.

[khd]

Halpa kai tuo on, jos 250-280 k€ lähtee.

Eihän tohon hintaan saa ku bauttiarallaa kolkyt hehtaaria peltoa tääl eteläs...tai jonkun kälysen omakotitalon lähiöstä!

[Rubinjo]

Pelkän asuinrakennuksen arvo on n. 150 tonnia...
(Etelässä ois varmaan 250-300 tonnia.)
Tilakaupan yhteydessä ehkä vähemmän.

[Jussi T.]

Niin, lähestyin asiaa siltä kannalta, että kokonaisuus tulisi jossain järkevässä ajassa maksettua, eikä maksuvalmius halvaantuisi kokonaan. Sillä, mitä asuinrakennukset nykyään maksavat, ei välttämättä ole mitään tekemistä todellisuuden kanssa. Niinkuin ei noilla pellonhinnoillakaan.

Sanoinhan, että omaa rahaa voi laittaa vaikka kuinka paljon, jos haluaa.

[SS]

Niin, lähestyin asiaa siltä kannalta, että kokonaisuus tulisi jossain järkevässä ajassa maksettua, eikä maksuvalmius halvaantuisi kokonaan. Sillä, mitä asuinrakennukset nykyään maksavat, ei välttämättä ole mitään tekemistä todellisuuden kanssa. Niinkuin ei noilla pellonhinnoillakaan.

Sanoinhan, että omaa rahaa voi laittaa vaikka kuinka paljon, jos haluaa.

Juu siinä olen hiukan eri mieltä, että maanhinnoilla ei ole mitään tekemistä todellisuuden kanssa: Siis maan hinnassa on kaksi eri ryhmää, vapaat kaupat ja SPV-lahjankuonteiset kaupat. Näissä hintaero on merkittävä, juuri sen takia, että maanviljelys ammattina on jo muodostunut jopa aatelisarvoon verrattavaksi perintönä kulkevaksi oikeudeksi. Uusi tuleva parannettu verohuojennuslaki pyrkii tähän myös.

Aikaisemmin oli myös maan osto- ja myynninrajoituslaki, joka piti ammatin hyvin suljettuna. Maahan pääsi perheen ulkopuolinen kiinni lähinnä luottamusmiespäätöksellä, kelle se ostolupa sitten myönnettiin.
Silloin ei ulkopuolinen päässyt maahan kiinni rahallakaan, paitsi pikkutilkuissa ja pakkohuutokaupoissa, joissa pankit varmistelivat saataviaan. Pakkohuutokaupoissa ilmestyivät meidänkin kylille arkkitehti- lääkäri- ja juristimaanviljelijät. Varsin katkeria olivat talolliset, vieläkin kymmeniä vuosia myöhemmin muistetaan mainita, kuinka ne "p****leet tulivat rahoillansa pröystäilemään"

Viimeinen kirpeääkin katkeruutta herättänyt "ulkopuolinen" maanhankkija oli täällä Lounais-Suomessa eräs tunnettu pankkiherra. Katkeruus on toisaalta hiukan ihmeellistä, koska myyjähän tarvitsee rahaa, miksei hän voisi yrittää saada maastansa parasta mahdolista hintaa ? Varsinkaan kun valtion subventoimaa SPV-eläkettä ei ollut siinä tapauksessa jaossa alihintaisen kaupan korvikkeeksi, eikä edes perillisiä myyjäosapuolella tainnut olla.

Olen samaa mieltä, että maatila ei voi olla spekulatiivinen sijoituskohde, eikä niiden vapaa hinnoittelu liene ollenkaan tervettä elinkeinon kannalta. Ja maanviljelysperheiden perillisissä on elinkeinonjatkajaksi riittämiin, ei elinkeino tarvitse uutta verta ulkopuolelta; sanoisin, että nykyisistäkin maanviljelijäperheissä varttuvista lapsista 3/4 saa lopullisesti kenkää maanviljelysammatista. Sellaista on rakennemuutoksen matematiikka.

-SS-

[Veikko]

Jaahas.

Kiitos kommenteista. Homma on edennyt, asiantuntijoita kuultu ruohonjuuritasolta toimistopöytien äärelle saakka. Inhorealistinen likwi on laskettu, positiivista näyttää suunnitellulla kauppahinnalla.

Vuodet 2013-2015 arveluttavat.. Miten käy maidontuotannon Suomessa? Onko hulluutta lähteä kelkkaan mukaan, ja antaa ajan näyttää?

[marklain]

Mulla nyt ainakin olis ajatus juoda Maitoa vielä eläkkeelläkin (eli siis kolmenkymmenen vuoden päästä) joten kai joidenkin sitä tuottaakkin tarvitsis.

En ole karjatilallinen, joten tätä komenttia ei kannata ottaa tosissaan

[Veikko]

Arvon raati, ratkaisun hetkiä eletään.

Ylläolevan kokonaisuuden kauppahinnaksi on muotoutumassa 330k€:a.

Alussa velkataakkaa keventämässä on nuoren viljelijän aloitustuki 55k€, korkotukea 37k€-(miinus) varainsiirtovero 10k€=27k€

Aluksi ounastelimme, että maksuajaksi riittää 20 vuotta, kun likvin laskija ei ollut hereillä korkotuen katon kanssa. Itsetehtyjen oikaisujen ja muutosten jälkeen tuntuu vaan aika hurjalta tuo 20 vuoden maksuaika, pitäisikö suosiolla pidentää maksuaikaa 30 vuoteen? Syökö se tilan kehityksen tyystin koko elinajaksi? Vai pitäiskö jättää tila ostamatta?

Velkaa liikevaihdosta kombinaatiossa olisi aluksi 194%. Liian korkea prosentti?

Huoh, hankalaa ja kallista on tilanosto näin suvun ulkopuolisena jäsenenä, liki mahdotonta

Maidontuotannon ja maanviljelyksen tulevaisuus mietityttää. Viljanhinta nousee, kiintiöt lähtee poikkeen ja maidonhinta laskee..tai..tai.

Vaikeita päätöksiä, tukekaa tahi latistakaa

[Jari]

Kalliilta tuntuu näin tilakaupan vastikään tehneenä ja paljon "enemmän" ostaneena. Toki SPV:n kautta mutta maksettava ne on samalla tavalla kummatkin. Suhteutettuna omaan tilaan jossa liikevaihtoa huomattavasti enemmän ja velkaa vähemmän,tuntuu ko. hinta hankalalta maksella pois ilman että löysässä hirressä kokoajan.

Sinänsä tila kuulostaa ihan ok. tilalta ja asunnon ja omaisuuden kannalta kun hommaa miettii,kannattanee kuitenkin Se on varmaa että tuolla hinnalla ja lähtökohdilla leipä ei kovin leveä voi olla mikäli aikoo investoida jatkossakin. Metsien varannosta ei ole tosin ollut mitään puhetta,hehtaareista vain riesaa mikäli jotain aapasoita/natura-alueita...

[Jorma]

Täälläpäin ei tuohon hintaan saa kuin korkeintaan 15ha peltoa.

Mulla ei ole käsitystä tuollaisen tilan kannattavuudesta, mutta tsemppiä joka tapauksessa!

[Jussi T.]

Arvon raati, ratkaisun hetkiä eletään.

Ylläolevan kokonaisuuden kauppahinnaksi on muotoutumassa 330k€:a.

Alussa velkataakkaa keventämässä on nuoren viljelijän aloitustuki 55k€, korkotukea 37k€-(miinus) varainsiirtovero 10k€=27k€

Aluksi ounastelimme, että maksuajaksi riittää 20 vuotta, kun likvin laskija ei ollut hereillä korkotuen katon kanssa. Itsetehtyjen oikaisujen ja muutosten jälkeen tuntuu vaan aika hurjalta tuo 20 vuoden maksuaika, pitäisikö suosiolla pidentää maksuaikaa 30 vuoteen? Syökö se tilan kehityksen tyystin koko elinajaksi? Vai pitäiskö jättää tila ostamatta?

Velkaa liikevaihdosta kombinaatiossa olisi aluksi 194%. Liian korkea prosentti?

Huoh, hankalaa ja kallista on tilanosto näin suvun ulkopuolisena jäsenenä, liki mahdotonta

Maidontuotannon ja maanviljelyksen tulevaisuus mietityttää. Viljanhinta nousee, kiintiöt lähtee poikkeen ja maidonhinta laskee..tai..tai.

Vaikeita päätöksiä, tukekaa tahi latistakaa

Kahtasataa huiteleva velkasuhde on tietysti vaikeuksia tietävä, mutta lähes samanlaisesta tilanteesta lähdin itse 12 vuotta sitten parikymppisenä. Ratkaisevaa on, onko teillä se visio tulevaisuudesta.

Kolmenkymmenen lehmän navetta on kohtuuhyvä lähtökohta, jos ajatellaan, että maidolla se tulos tehdään. Näin itse ajattelisin tilan sijainnin huomioon ottaen. Tällöin pitäisi katsella eläinmäärän kasvattamista vaikkapa sinne 4-50 lypsylehmään mahdollisimman pian aloittamisen jälkeen. Tiineet hiehot ja umpilehmät ulos laitumelle, talveksi kevyt suoja makuupaikaksi. Voihan niitä lypsettäviäkin pitää kesät talvet ulkona, jos suoja löytyy. Meillä on lehmiä näin kesällä reilu kymmenkunta enemmän kuin parsia, lypsetään kahdessa erässä kuin lypsyasemalla. Laidunryhmiä siis kaksi....

Kyllä siitä eteenpäin pääsee, jo tuolla kuvailemallani tavalla likvin saa tehdä puolen vuoden jälkeen uusiksi, liikevaihto on jo aivan muuta. Työlääksi tällaista venytystä en ole kokenut, vaikka pääsääntöisesti yksin hoidan tilaa.

[kylmis]

Tuli semmoinen kysymys tai ajatus mieleen, että minkäalan ihmisiä te emännän kanssa olette. Onko tuo tuleva asuinpaikka sellainen, että sieltä voisi käydä palkkatöissä tilan ulkopuolella. Jos käy niin, että maidontuotanto ei vetele ja pakko lähteä etsimään työtä tilan ulkopuolelta, niin jos sitä ei läheltä löydy, voi tilan myynti olla lähellä. Mutta löytyykö tuolle kiinteistölle ottajaa. Jos tuollaista paikkaa lähtee realisoimaan, niin metsästä voi saada jotain ja sitten päärakennuksesta myös. Mutta kaikki muu on käytännössä nolla-arvoista. Tämä tulee esille vaikkapa täällä etelässä kun myydään jotain konkurssin tehneen yrittäjän jäljiltä hallia. Ei siitä kauheasti olla valmiita maksamaan.

Laina-ajan nostaisin suosiolla 30-vuoteen. Lehmätila on sellainen, että menoja syntyy joka puolelta. Liian kireälle, ei kannata itseään laittaa.

Teidän tapauksessa päärakennus ja navetta ovat ilmeisesti ihan kunnossa, mikä onkin hyvä juttu, koska siinäpä ne suurimmat rahanreiät ovat. Mutta en minä todellakaan halua ottaa kantaa siihen kannattaako ostaa vai ei. Sen sanon, että tulevaisuudessa tulee kyllä lisääkin tämäntyyppisiä ostokohteita. Kaikki eivät yksinkertaisesti voi onnistua näissä navettainvestoinneissaa. Se on eri asia kuinka olosuhteet kehittyvät, että kannattaako silloin kenenkään lähteä alalle. Mutta se taitaakin sitten olla toinen juttu.

[jiipee]

Kauppahinta ei sinällään ole mikään mahdoton, voisi jopa ajatella päinvastoin. Toki pitää ottaa sijainti huomioon. Mutta jos investointi lähdetään toteuttamaan 30 vuoden laina-ajalla, niin unohtakaa koko juttu.

Vaikka tässä puhutaankin osittain asuntorahoittamisesta, niin siltikin 30 vuotta ei ole mitenkään perusteltavissa. Tilan kehittämisen sijaan maksatte korkoja pankille ja kymmenen vuoden kuluttua huomaatte tuotannontekijöiden olevan vanhentuneita ja joudutte investoimaan lisää tai myymään tilan pois.

edit. Niin ja oletuksena on tässä, että elintasonne on riippuvainen tilasta saatavista tai liittyvistä tuloista.